Czy sztuczna inteligencja zlikwiduje biura w Polsce?

Według Cushman & Wakefield AI nie wyeliminuje zapotrzebowania na biura, ale raczej doprowadzi do stopniowej optymalizacji powierzchni, a nie do masowego zamykania lokalizacji. Zmiany będą więc rozłożone w czasie.

Jaki procent centrów BSS korzysta z generatywnej AI?

Według danych przytoczonych przez CEO Magazyn 84,4 proc. centrów BSS w Polsce wykorzystuje już generatywną sztuczną inteligencję. AI wspiera również około jednej piątej procesów realizowanych w tych centrach.

Jaki jest poziom pustostanów w centrum Warszawy?

We wskaźniku z III kwartału 2026 roku pustostany w centrum Warszawy wyniosły 4,3 proc., co jest najniższym poziomem od 2008 roku.

Dlaczego najemcy renegocjują umowy najmu biur?

Renegocjacje stanowiły 46 proc. wolumenu najmu na ośmiu rynkach regionalnych w III kwartale 2026 roku, według danych PINK. Najemcy szukają w ten sposób lepszych warunków i elastyczności powierzchni.

AI a popyt na biura w Polsce: co zmienia sektor BSS

Jak rozwój sztucznej inteligencji wpływa na popyt na powierzchnie biurowe w Polsce.

Sztuczna inteligencja zaczyna realnie wpływać na rynek biurowy w Polsce, a najmocniej odczuwa to sektor usług biznesowych (BSS), który zatrudnia już ponad 500 tys. osób. Zmiana nie polega na znikaniu biur, lecz na tym, jak firmy zarządzają metrażem i jak często go potrzebują.

Dlaczego sektor BSS ma kluczowe znaczenie dla rynku biurowego?

Sektor BSS to największy odbiorca powierzchni biurowych w wielu polskich miastach, ponieważ jego centra operują głównie w biurach. Według ABSL w 2026 roku zatrudnienie w tym sektorze wyniosło 500,5 tys. osób. Każda zmiana w sposobie pracy tej grupy przekłada się więc bezpośrednio na popyt najmu.

Jak AI zmienia zapotrzebowanie na powierzchnię biurową?

Najważniejsze jest to, że technologia nie działa na rynek przez jednorazowy szok, lecz stopniowo. Centra BSS coraz częściej wdrażają rozwiązania oparte na generatywnej AI, a firmy od kilku lat powiększają zespoły odpowiedzialne za ich wdrożenie. Liczba pracowników nadal rośnie, jednak wolniej niż wcześniej, co sprawia, że przestrzeń biurowa przestaje rosnąć w tym samym tempie co zatrudnienie.

Cushman & Wakefield spodziewa się właśnie takiego scenariusza. Jak pisze w swoim materiale CEO Magazyn, Michał Galimski z Cushman & Wakefield zauważa: „AI nie wyeliminuje zapotrzebowania na biura, ale zwiększy niepewność wśród najemców.”

Czy AI oznacza koniec biur w Warszawie?

Dane nie potwierdzają scenariusza zapaści. Stolica jest najlepszym przykładem tej odporności.

Pustostany na najniższym poziomie od 2008 roku

Wskaźnik pustostanów w centrum Warszawy wyniósł w III kwartale 2026 roku 4,3 proc. To najniższy wynik od 2008 roku. Oznacza to, że mimo dyskusji o pracy zdalnej i automatyzacji dobre lokalizacje w stolicy pozostają w dużej mierze zajęte.

Co oznacza optymalizacja powierzchni?

Pierwsza fala zmian miała charakter typowo hybrydowy: firmy zmniejszały lub reorganizowały metraż, nie rezygnując z biura. Kolejnym etapem jest bardziej precyzyjne dopasowanie powierzchni do realnego wykorzystania, co wymaga dokładniejszego planowania.

Jak wygląda rynek poza Warszawą?

Na ośmiu rynkach regionalnych dominują renegocjacje istniejących umów. Według PINK w III kwartale 2026 roku stanowiły one 46 proc. wolumenu najmu, a ekspansje najemców 8 proc. Od stycznia do września popyt najmu przekroczył 0,5 mln mkw. Biurowy rynek regionalny ma też potencjał, by w tym roku przyciągnąć o 50 proc. więcej aktywności inwestorów.

Wskaźnik	Wartość	Źródło i okres
Zatrudnienie w sektorze BSS	500,5 tys. osób	ABSL, 2026
Centra BSS korzystające z generatywnej AI	84,4 proc.	CEO Magazyn
Procesy w centrach BSS wspierane przez AI	ok. 1/5	CEO Magazyn
Pustostany w centrum Warszawy	4,3 proc.	III kw. 2026
Renegocjacje umów najmu	46 proc. wolumenu	PINK, III kw. 2026
Ekspansje najemców	8 proc. wolumenu	PINK, III kw. 2026
Popyt najmu	ponad 0,5 mln mkw.	od stycznia do września

Jak przygotować się na zmiany w najmie biur?

Firmy i menedżerowie, którzy planują zmiany w metrażu, mogą przejść przez prosty proces:

Zmierz realne wykorzystanie biura. Sprawdź, ile stanowisk jest faktycznie zajętych w typowym tygodniu.
Przeanalizuj harmonogram zespołów. Oceń, które dni są najbardziej obłożone, a które można zredukować.
Przygotuj warunki renegocjacji. Zanim podpiszesz kolejny aneks, zbierz dane o rynku i swoich potrzebach.
Zostaw miejsce na elastyczność. Krótsze okresy wypowiedzenia i możliwość zmiany metrażu zmniejszają ryzyko.

Co to oznacza dla Ciebie?

Jeśli pracujesz w BSS, zmiany dotkną Cię przez organizację pracy, a nie przez natychmiastowe zamknięcia. Wdrożenie AI zwiększa wymagania wobec kompetencji cyfrowych, a hybrydowy model prawdopodobnie utrzyma się dłużej. Jeśli zarządzasz zespołem lub wynajmujesz biuro, warto już teraz sprawdzić, jak przeprowadzić rozmowy o umowie i zaplanować ewentualne zmiany powierzchni. Dla osób pracujących zdalnie oznacza to rosnącą liczbę opcji: od biur elastycznych po przestrzenie co-working, które mogą odpowiadać na zmieniający się popyt.