Polska i Czechy dominują w inwestycjach nieruchomości CEE

Polska i Czechy stanowią epicentrum inwestycji w nieruchomości komercyjne na terenie Europy Środkowo-Wschodniej, przyciągając zdecydowaną większość kapitału zagranicznego kierowanego do regionu.

Skalę inwestycji w regionie pokazują liczby

W pierwszej połowie 2026 roku wartość transakcji nieruchomościami komercyjnymi w sześciu krajach Europy Środkowo-Wschodniej (CEE-6) osiągnęła 5,8 miliarda euro. Biorąc pod uwagę tempo inwestycji, analitycy prognozują, że do końca roku całkowita suma będzie oscylować w przedziale 12,5–13 miliardów euro.

Rozkład tego kapitału jest nierównomierny. Polska i Czechy przejmują 77% wartości wszystkich transakcji w regionie — to oznacza, że pozostałe cztery kraje dzielą się zaledwie 23% dostępnych funduszy. Takie skoncentrowanie inwestycji wynika zarówno z wielkości tych rynków, jak i z postrzeganego przez inwestorów potencjału wzrostu gospodarczego.

Polska: lider regionalny z solidnym fundamentem

Polska pozycjonuje się jako regionalny lider przyciągający międzynarodowy kapitał. Prognozy wzrostu produktu krajowego brutto wskazują na wzrost gospodarczy na poziomie 3,5% w 2026 roku, a następnie 2,9% w 2027 roku. Wzrost ten napędzany jest kilkoma czynnikami jednocześnie.

Konsumpcja krajowa pozostaje silnym motorem — polskie gospodarstwa domowe nadal wykazują zdolność do wydatków. Równocześnie fundusze unijne, które Polska otrzymuje, wspierają rozwój infrastruktury. Transformacja energetyczna otwiera nowe możliwości inwestycyjne w sektorze nieruchomości dostosowanej do wymogów efektywności energetycznej. Dodatkowo, wydatki obronne i modernizacja przemysłu tworzą popyt na obiekty biurowe i magazynowe.

Wszystkie te elementy razem sprawiają, że Polska przyciąga uwagę zarówno dużych funduszy nieruchomościowych, jak i mniejszych inwestorów poszukujących stabilnych przychodów z wynajmu.

Czechy: niewyeksploatowany potencjał

Podczas gdy Polska już jest etablowanym celem inwestycji, Czechy postrzegane są jako rynek z dalszym potencjałem wzrostu. Dla inwestorów oznacza to możliwość wejścia na rynek, zanim ceny nieruchomości osiągną poziomy obserwowane w Polsce, oraz szansę na wyższe zwroty z inwestycji w długoterminowej perspektywie.

Sektory, które przyciągają kapitał

Sektor	Pozycja	Charakterystyka
Biurowy	1.	Największy wolumen inwestycji w regionie
Handel	2.	Drugie miejsce pod względem zainteresowania
Pozostałe	3.+	Mniejsze udziały kapitału

Sektor biurowy dominuje pod względem wolumenu inwestycji. Wynika to zarówno z rosnącego popytu na nowoczesne przestrzenie pracy, jak i z faktu, że obiekty biurowe stanowią tradycyjnie bezpieczną inwestycję dla funduszy. Sektor handlu zajmuje drugie miejsce, wspierany rozwojem e-commerce i potrzebą nowoczesnych centrów handlowych oraz magazynów logistycznych.

Cztery filary decyzji inwestycyjnej

Profesjonalni inwestorzy, tacy jak zarządzający funduszami nieruchomościowymi, kierują się czterema kluczowymi kryteriami przy wyborze obiektu do inwestycji.

Pierwszym jest jakość samego obiektu — stan techniczny, materiały, systemy, architektura. Drugi to lokalizacja — dostęp do transportu publicznego, bliskość centrów biznesowych, otoczenie. Trzecim kryterium jest przewidywalność przychodów — zdolność obiektu do generowania stabilnych dochodów z wynajmu przez wiele lat. Czwartym, równie ważnym, jest długoterminowa płynność — możliwość sprzedaży obiektu w przyszłości bez znacznych strat wartości.

Paulius Stulgaitis z Eika Asset Management, funduszu zarządzającego portfelem nieruchomości w regionie, zwrócił uwagę na zmianę perspektywy inwestorów. Dziś kluczowe pytanie nie dotyczy już tylko tego, w który konkretny sektor kierować kapitał. Znacznie ważniejsze staje się pytanie o przyszłość samego obiektu — czy będzie on potrzebny na rynku za pięć, dziesięć czy piętnaście lat. To zmiana paradygmatu, która odzwierciedla rosnące obawy dotyczące zmian w sposobie pracy, urbanizacji i transformacji gospodarczej.

Co to oznacza dla pracowników zdalnych i nomadów cyfrowych

Dla osób pracujących zdalnie z różnych miast Europy Środkowo-Wschodniej ten trend ma praktyczne znaczenie. Rosnące inwestycje w nieruchomości komercyjne oznaczają modernizację przestrzeni biurowych i coworkingowych, a co za tym idzie — lepszą dostępność nowoczesnych miejsc pracy współdzielonej. Polska i Czechy, jako główne centra inwestycji, będą dysponować bardziej zaawansowaną infrastrukturą dla pracowników zdalnych.

Jednocześnie stabilność inwestycji w te kraje sugeruje, że ceny wynajmu mieszkań w dużych miastach mogą rosnąć — efekt uboczny napływu kapitału i wzrostu gospodarczego. Osoby planujące długoterminowe pobyty w Warszawie, Pradze czy innych dużych miastach regionu powinny być świadome tego trendu przy planowaniu budżetu.

Eika Asset Management wykazuje zainteresowanie również Litwą i innymi państwami bałtyckimi, co sugeruje, że kapitał stopniowo rozprzestrzenia się poza Polskę i Czechy, tworząc nowe możliwości dla inwestorów szukających mniej nasyconych rynków.